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El INE destaca la importancia de disponer de datos de calidad del sector inmobiliario

30-01-26

Elena Manzanera inauguró las jornadas

La presidenta del INE, Elena Manzanera, destacó en la inauguración del Encuentro entre Productores y Usuarios de Estadísticas Inmobiliarias la necesidad de “disponer de estadísticas oportunas y de calidad que permitan fundamentar el diseño, la implementación y evaluación de las políticas públicas eficaces y la toma de decisiones por los agentes económicos, sociales y la ciudadanía”.

El encuentro –celebrado los días 21 y 22 de enero y organizado por el INE, la Fundación Ramón Areces y la Universidad Pompeu Fabra– contó con más de 200 personas inscritas.

Manzanera agradeció la acogida del encuentro, que permitió trasladar al INE la visión de los usuarios “sobre las fortalezas, debilidades y carencias de las estadísticas que producimos, contribuyendo así a mejorar su utilidad y relevancia”.

Añadió que el sector de la vivienda “ocupa un lugar estratégico” en la economía y que “más allá de esta dimensión “incide directamente en las condiciones de vida de la población”. Por ello, el análisis y medición de este mercado “resulta esencial para comprender dinámicas sociales, económicas y territoriales”.

Nuevo Censo 2026

Manzanera comentó que el INE ya trabaja en el Censo de Viviendas 2026 y señaló que disponer de buenas estadísticas sobre viviendas, precios, alquileres, transacciones o stocks “es esencial para entender qué está ocurriendo y por qué. Pero no basta con medir. Hay que medir bien”.

Ello implica definiciones claras, metodologías transparentes, amplia cobertura y frecuencia adecuada por lo que es necesario coordinar fuentes de todo tipo, “aprovechando las oportunidades que ofrece la digitalización para mejorar la calidad y la oportunidad de la información”.

En este sentido, explicó que la innovación es clave, tanto en lo que al uso de nuevas fuentes de datos como a la aplicación de nuevos métodos y técnicas, que permitirán mayor detalle en la estadística “sin perder calidad en su elaboración”.

También participaron en la apertura David López-Salido, director general de economía del Banco de España, David Lucas, secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, y José García-Montalvo, de la Universidad Pompeu Fabra y la Fundación Ramón Areces.

Oferta de vivienda nueva y usada

La primera sesión del encuentro versó sobre la medición de oferta de vivienda nueva y suelo, con la participación de Laureano Matas, secretario general del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, Miguel Baiget, subdirector general de Suelo e Información del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y Jorge Luis Vega, subdirector general de Estadísticas Demográficas del INE.

Vega comentó la transición de los Censos de Población y Viviendas en España desde el modelo tradicional de 2001 (basado en trabajo de campo), al censo combinado de 2011 y al de 2021, basado íntegramente en registros administrativos. Entre las fuentes utilizadas en este último para la medición de vivienda destacó el papel del Catastro como fuente principal por su identificador único, así como el apoyo de la AEAT.

También se refirió al próximo Censo de Viviendas 2026, que permitirá disponer de resultados sin esperar 10 años y que tendrá una metodología similar a la de 2021, pero apoyada en registros de mayor calidad y en los avances derivados de los trabajos de más de 8.000 municipios en el marco del Proyecto Padrón Online.

La segunda sesión se centró en la medición de la oferta de vivienda usada, con la participación de Diego González, director de Datavenues (Fotocasa) y Lázaro Cubero, director de Estudios de Tecnocasa.

Posteriormente hubo una mesa de usuarios y un debate sobre las dos primeras sesiones, con la participación de Francisco Pérez, CEO de Culmia, Jorge Galindo, de ESADE, y Alberto Urtasun, del Banco de España.

Medición del precio

El precio de la vivienda centró la siguiente sesión, en la que participaron Cristina de la Fuente, subdirectora adjunta de Estadísticas Coyunturales del INE, Enric Hernández, director de Inteligencia de Datos e Innovación del Centro Tecnológico del Notariado y Jorge Dolç, secretario general de la Asociación Española de Análisis de Valor.

De la Fuente presentó el índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE, principal indicador para medir la evolución trimestral de los precios reales de compraventa de vivienda libre. Comentó que este indicador, comparable a nivel europeo, es complejo debido a la heterogeneidad de las viviendas, pero permite analizar tendencias y ciclos del mercado.

El IPV se basa en datos notariales y se caracteriza por su elevada cobertura, actualidad y representatividad. “Su punto fuerte”, añadió, “es el ajuste de calidad realizada con un modelo hedónico”. Al usar ponderaciones actualizadas e índices encadenados le permite adaptarse al dinamismo del sector y garantizar la comparabilidad temporal. Finalmente comentó posibles líneas de mejora orientadas a adelantar su publicación y frecuencia.

Por parte de los usuarios participaron posteriormente y en el debate Josep María Raya, de Tecnocampus, Miguel Solchaga, de Metyis, y Lorena Olmos, de la Universidad de Zaragoza.

Viviendas vacías

En la sesión vespertina del primer día debatieron sobre transacciones e hipotecas Iñaki Vázquez, director del Servicio de Estadísticas Registrales, Miguel Baiget y Javier Mencía, del Departamento de Estabilidad Financiera y Política Macroprudencial del Banco de España –por parte de los productores– y Luis Diaz-Serrano, de la Universidad Rovira y Virgili, Ignacio Ezquiaga, de FUNCAS, y Dmitry Khametshin, del Banco de España.

Después se trató uno de los puntos más actuales: la medición de viviendas vacías. En esta sesión, Jorge Luis Vega explicó las diferencias entre el método tradicional mediante agentes censales (con un elevado grado de subjetividad, sesgos territoriales y mayores costes) y el uso de registros de consumo eléctrico en el Censo 2021, que aporta “mayor objetividad, automatización y cobertura prácticamente universal”.

Vega subrayó que España fue pionera en esta metodología y añadió que la integración de estos datos con otras fuentes como Catastro y Padrón no es inmediata debido a diferencias de definición y calidad en las direcciones, lo que requiere procedimientos estadísticos de coherencia. Para el Censo de Viviendas 2026 “se están produciendo mejoras relevantes en la calidad, incluida una mejor identificación territorial, “lo que abre la puerta a una difusión con mayor detalle territorial que en 2021”.

En esta sesión también participaron Marius Boada, jefe de la Oficina Municipal de Datos del Ayuntamiento de Barcelona, y Mario Yoldi, director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda y Observatorio de Vivienda del País Vasco, como productores. Y, por parte de los usuarios, Inés Sandoval, directora general de Planificación y Evaluación del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y Josep María Raya.

El mercado de alquiler

El segundo día del encuentro comenzó con una sesión sobre estadísticas del mercado de alquiler. Moderado por Alfredo Cristóbal, director general de Estadísticas Económicas del INE, participaron Rafael Frutos, subdirector general de Ingresos Tributarios de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, Pablo Cebrián, director del Instituto de Estadística de Navarra, Oriol Aspachs, director de Economía Española de Caixabank Research, e Ignacio González Veiga, subdirector general de Estadísticas Coyunturales del INE.

González Veiga comentó las dificultades para medir la evolución de los precios del alquiler de vivienda dado que no existe un marco de viviendas que permita extraer una muestra significativa para una encuesta ni una fuente completa de datos, y porque su número y tipología cambia a lo largo del tiempo.

El INE, añadió, produce el índice de precios de alquiler incluido dentro del IPC y la estadística experimental Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA). Pero el primero no está diseñado expresamente para analizar este mercado del alquiler y aunque el segundo sí se ha desarrollado como un indicador propio del sector, solo tiene periodicidad anual y no cuenta con datos del País Vasco y Navarra.

Posteriormente participaron como usuarios David López-Salido, José García-Montalvo y Carles Sala, de APCE Cataluña.

En la última sesión se trató la medición de la demanda. Por parte de los productores participaron Sandra Martín Mazo, subdirectora adjunta de Estadísticas Demográficas del INE, José María Méndez, jefe de área de Condiciones de Vida del INE, y Josep Antón Sánchez Cepeda, del Área de Población y Territorio de Idescat.

Martín presentó algunas de las operaciones del INE que pueden dar indicios sobre la demanda de vivienda existente, pues estiman tanto los inmuebles como el número de hogares. Entre ellas el Censo de Viviendas, la Estadística Continua de Población y las Proyecciones de Hogares. Y destacó la importancia del proyecto Padrón Online, “que incidirá notablemente en la calidad” de estas estadísticas.

Por su parte, Méndez expuso la Encuesta de Condiciones de Vida, que recoge información sobre la vivienda y que ofrece microdatos que combinan información de distintos ámbitos a nivel individual.

En particular explicó el módulo dedicado a las dificultades de acceso a la vivienda, con información sobre la búsqueda activa de vivienda y los motivos principales para cambiar de ella o para no poder hacerlo. Y añadió que este módulo “investiga al colectivo de jóvenes de 17 a 34 años que conviven con sus progenitores, preguntando por el motivo principal de esta situación”.

Juan Antonio Módenes, del Centro de Estudios Demográficos y la Universidad Autónoma de Barcelona, Enrique Martín, de AFI, y Joan Monras, de UPF-CREI-BSE, participaron como usuarios de estas operaciones.

En la clausura del encuentro Elena Manzanera resumió algunas de las tareas pendientes de los productores, expresadas como necesidades de los usuarios. Entre ellas, abordar con mayor intensidad los ámbitos del alquiler, conocer con mayor detalle las características de las viviendas vacías, construir modelos de colaboración público-privada para que los datos privados se integren en un ecosistema estadístico más amplio orientado al interés general e introducir mayor innovación en la estadística para poder observar los fenómenos con mayor detalle.

Toda la información sobre este encuentro, así como el acceso completo a las sesiones de ambos días está disponible en https://www.ine.es/dyngs/INE/index.htm?cid=573.